Das Eigenkapital ist der Grundstein jeder Immobilieninvestition und bestimmt maßgeblich die Finanzierungskonditionen, den Cashflow und die Eigenkapitalrendite. In Deutschland verlangen Banken bei Kapitalanlagen höhere Eigenkapitalquoten als bei Eigennutzung, weshalb die Eigenkapitalplanung für Investoren besonders wichtig ist. Die strategische Aufteilung des verfügbaren Eigenkapitals kann über den Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition entscheiden.
Eigenkapitalanforderungen bei Kapitalanlagen
Deutsche Banken unterscheiden deutlich zwischen Eigennutzer- und Kapitalanleger-Finanzierungen. Für Anlageimmobilien verlangen die meisten Banken mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital, zuzüglich der vollständigen Nebenkosten (10-15%). Einige Banken akzeptieren auch 10-15% Eigenkapital, verlangen dann aber höhere Zinsen. Die Nebenkosten müssen immer aus eigenen Mitteln finanziert werden, da sie keinen beleihbaren Wert darstellen. Zusätzlich empfehlen Experten eine Liquiditätsreserve von 3-6 Monatsmieten.
- Minimum: 10-15% Kaufpreis + Nebenkosten (höherer Zins, wenige Banken)
- Standard: 20% Kaufpreis + Nebenkosten (guter Zinssatz, viele Angebote)
- Optimal: 30%+ Kaufpreis + Nebenkosten (bester Zinssatz, maximale Auswahl)
- Zusätzlich: Liquiditätsreserve von 10.000-15.000 € für unvorhergesehene Ausgaben
Eigenkapital und Zinssatz-Staffelung
Die Höhe des Eigenkapitals beeinflusst den Zinssatz direkt, da die Beleihungsauslauf-Quote (LTV) das Risiko der Bank bestimmt. Banken staffeln ihre Konditionen nach Beleihungsgrenzen: Bis 60% LTV gibt es die besten Zinsen, bei 60-80% LTV einen moderaten Aufschlag, und bei über 80% LTV steigt der Zins deutlich. Der Unterschied zwischen 60% und 90% Beleihung kann 0,5-1,0 Prozentpunkte betragen, was bei einem 200.000-Euro-Darlehen über 10 Jahre 10.000-20.000 Euro Mehrkosten bedeutet.
- Bis 60% LTV: Bester Zinssatz (ca. 0,2-0,4% unter Standardzins)
- 60-80% LTV: Standardzins (Regelfall bei 20-40% Eigenkapital)
- 80-90% LTV: Aufschlag von ca. 0,3-0,5% über Standardzins
- Über 90% LTV: Aufschlag von 0,5-1,0%, wenige Banken, strenge Prüfung
Strategien zur Eigenkapitaloptimierung
Erfahrene Investoren optimieren ihren Eigenkapitaleinsatz, um die Eigenkapitalrendite zu maximieren. Eine Möglichkeit ist das Splitting: Statt 40% Eigenkapital in eine Immobilie zu investieren, können mit je 20% zwei Immobilien finanziert werden, wodurch der Leverage-Effekt verdoppelt wird. Weitere Eigenkapitalquellen sind: Nachrangdarlehen von Familienangehörigen, bestehende Immobilien als zusätzliche Sicherheit (Beleihung der Eigentümergrundschuld), oder die Kombination mit KfW-Förderdarlehen, die das erforderliche Bankdarlehen reduzieren.
Praxisbeispiel
Investor hat 120.000 € Eigenkapital verfügbar. Option A: Eine Immobilie für 350.000 € mit 30% Eigenkapital (105.000 € + 15.000 € Reserve). Darlehen: 245.000 € bei 3,3% Zins. Option B: Zwei Immobilien à 250.000 € mit je 20% Eigenkapital (50.000 € + 10.000 € Reserve). Darlehen je: 200.000 € bei 3,6% Zins. Option B hat 0,3% höheren Zins, aber doppelte Mieteinnahmen, doppelten Tilgungseffekt und breitere Risikostreuung. Eigenkapitalrendite Option A: ca. 10%. Option B: ca. 14%.
Tipps
- •Halten Sie immer eine Liquiditätsreserve von mindestens 3-6 Monatsmieten zurück, um Leerstand, Reparaturen oder unerwartete Nachzahlungen abfedern zu können.
- •Prüfen Sie, ob bestehende Immobilien als zusätzliche Sicherheit eingebracht werden können, um den Eigenkapitaleinsatz für das neue Objekt zu reduzieren und bessere Konditionen zu erhalten.