Das Fremdkapital ist der Motor der Immobilieninvestition und ermöglicht es Anlegern, mit einem Bruchteil des Kaufpreises Immobilienvermögen aufzubauen. Die kontrollierte Nutzung von Fremdkapital erzeugt den sogenannten Leverage-Effekt, der die Eigenkapitalrendite vervielfachen kann. Gleichzeitig birgt eine zu hohe Fremdkapitalquote Risiken, die deutsche Investoren sorgfältig abwägen müssen.
Fremdkapitalquellen für Immobilieninvestoren
Die wichtigste Fremdkapitalquelle für Immobilieninvestoren ist das klassische Bankdarlehen (Annuitätendarlehen), das durch eine Grundschuld auf die Immobilie besichert wird. Daneben existieren weitere Finanzierungsquellen: KfW-Förderdarlehen bieten günstige Konditionen für energieeffiziente Sanierungen oder Neubauten. Bauspardarlehen können als zweite Finanzierungsschicht eingesetzt werden. Privatkredite von Familienangehörigen oder Gesellschafterdarlehen bei GmbH-Strukturen erweitern den Spielraum zusätzlich.
- Bankdarlehen: Hauptfinanzierung, 60-80% des Kaufpreises, Grundschuld als Sicherheit
- KfW-Förderdarlehen: Zinsgünstig, für energetische Sanierung und Neubau, bis 150.000 €
- Bauspardarlehen: Zweite Finanzierungsschicht, fest verzinst, Zuteilung nach Ansparphase
- Privatdarlehen: Familienangehörige, oft nachrangig, flexible Konditionen
Beleihungswert und Beleihungsauslauf
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank der Immobilie zuordnet, und liegt typischerweise 10-20% unter dem Kaufpreis (Sicherheitsabschlag). Der Beleihungsauslauf (LTV – Loan to Value) beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert. Bei einer 80%-Finanzierung des Kaufpreises und einem Beleihungswert von 90% des Kaufpreises liegt der Beleihungsauslauf bei ca. 89%. Diese Unterscheidung ist wichtig, da Banken ihre Konditionen am Beleihungsauslauf und nicht am Kaufpreis orientieren.
- Schritt 1: Kaufpreis ermitteln (z.B. 300.000 €)
- Schritt 2: Bank ermittelt Beleihungswert (z.B. 270.000 € = 90% des Kaufpreises)
- Schritt 3: Gewünschtes Darlehen festlegen (z.B. 240.000 € = 80% des Kaufpreises)
- Schritt 4: Beleihungsauslauf berechnen: 240.000 € ÷ 270.000 € = 88,9%
- Schritt 5: Bank ordnet Zinskonditionen nach Beleihungsauslauf zu
Risiken der Fremdfinanzierung
Fremdkapital verstärkt nicht nur Gewinne, sondern auch Verluste. Die Hauptrisiken sind: Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung, Leerstandsrisiko (Kreditrate muss weitergezahlt werden), und Wertverlust der Immobilie (negative Eigenkapitalposition möglich). Besonders gefährlich ist die Kombination aus hoher Fremdkapitalquote und kurzer Zinsbindung. Investoren sollten Stresstests durchführen: Was passiert, wenn der Zins um 2% steigt, wenn die Immobilie 3 Monate leer steht, oder wenn eine größere Sanierung ansteht?
Praxisbeispiel
Kauf einer Wohnung für 250.000 € in Köln. Eigenkapital: 62.500 € (25%) + Nebenkosten 30.000 €. Fremdkapital: 187.500 € (75% LTV). Bankdarlehen: 187.500 € bei 3,5% Zinsen, 2% Tilgung, 15 Jahre Zinsbindung. Monatliche Rate: 859 €. Monatliche Mieteinnahme: 850 €. Nach Abzug nicht umlegbarer Kosten (150 €/Monat) ergibt sich ein negativer Cashflow von −159 €/Monat. Steuerlicher Effekt: Zinskosten (6.562 €) + AfA (3.500 €) = 10.062 € Werbungskosten, bei 42% Grenzsteuersatz Steuerersparnis ca. 4.226 €/Jahr = 352 €/Monat. Effektiver Cashflow nach Steuern: +193 €/Monat.
Tipps
- •Führen Sie vor jeder Finanzierung einen Stresstest durch: Kalkulieren Sie den Cashflow mit 2% höheren Zinsen und 3 Monaten Leerstand pro Jahr, um sicherzustellen, dass Sie das Darlehen auch unter ungünstigen Bedingungen bedienen können.
- •Nutzen Sie die steuerliche Absetzbarkeit von Schuldzinsen bei vermieteten Immobilien strategisch – ein höherer Fremdkapitalanteil kann die Steuerlast senken und den Netto-Cashflow verbessern.