Obwohl der Begriff 'Hypothek' im allgemeinen Sprachgebrauch häufig als Synonym für Immobilienkredit verwendet wird, ist die Hypothek im juristischen Sinne ein eigenständiges Grundpfandrecht mit besonderen Eigenschaften. In der modernen deutschen Bankpraxis wurde sie weitgehend durch die flexiblere Grundschuld ersetzt. Für Immobilieninvestoren ist es dennoch wichtig, die Unterschiede zu kennen und die verschiedenen Finanzierungsinstrumente zu verstehen.
Funktionsweise der Hypothek
Die Hypothek ist ein akzessorisches Grundpfandrecht, das heißt, sie ist untrennbar mit der zugrunde liegenden Darlehensforderung verbunden. Wenn das Darlehen getilgt wird, sinkt auch die Hypothek proportional. Bei vollständiger Rückzahlung erlischt die Hypothek automatisch und muss aus dem Grundbuch gelöscht werden. Diese strenge Bindung an die Forderung bietet dem Schuldner Schutz, macht die Hypothek aber im Vergleich zur Grundschuld weniger flexibel.
- Akzessorietät: Hypothek ist direkt an die Darlehensforderung gebunden
- Automatische Reduzierung: Sinkt mit jeder Tilgungszahlung
- Erlöschen bei Tilgung: Muss nach vollständiger Rückzahlung gelöscht werden
- Keine Wiederverwendung: Für ein neues Darlehen ist eine neue Hypothek erforderlich
Immobilienfinanzierung in Deutschland heute
In der heutigen deutschen Bankpraxis spielen Hypotheken im juristischen Sinne kaum noch eine Rolle. Über 95% aller Immobilienfinanzierungen werden durch Grundschulden besichert. Der Begriff 'Hypothek' wird jedoch umgangssprachlich weiterhin für Immobilienkredite verwendet, auch wenn rechtlich eine Grundschuld eingetragen wird. Bei der Wahl der Finanzierung sind für Investoren andere Faktoren entscheidender: die Zinsbindungsdauer, die Tilgungshöhe, Sondertilgungsoptionen und die Flexibilität bei der Anschlussfinanzierung.
- Zinsbindung: Typisch 5-15 Jahre, bei Niedrigzinsen auch 20-30 Jahre empfehlenswert
- Tilgungsrate: Mindestens 1-2%, empfohlen 2-3% für schnellere Entschuldung
- Sondertilgung: Meist 5-10% p.a. kostenfrei, darüber Vorfälligkeitsentschädigung
- KfW-Förderdarlehen: Zusätzliche zinsgünstige Finanzierung für energieeffiziente Immobilien
Finanzierungstipps für Immobilieninvestoren
Bei der Finanzierung von Anlageimmobilien gelten besondere Regeln. Banken verlangen in der Regel höhere Eigenkapitalquoten (20-30%) als bei Eigennutzern und berechnen einen Zinsaufschlag von 0,1-0,3 Prozentpunkten. Die Mieteinnahmen werden bei der Kreditprüfung zu 70-80% angerechnet. Investoren sollten die Zinsbindung strategisch wählen: In Niedrigzinsphasen möglichst lang, um günstige Konditionen zu sichern. Zudem ist die steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen bei vermieteten Immobilien ein wichtiger Vorteil der Fremdfinanzierung.
Praxisbeispiel
Finanzierung einer Kapitalanlage-Wohnung: Kaufpreis 250.000 €, Eigenkapital 75.000 € (30%), Darlehen 175.000 €. Zinssatz: 3,8% fest für 15 Jahre. Tilgung: 2% anfänglich. Monatliche Rate: 846 € (554 € Zinsen + 292 € Tilgung im 1. Monat). Die Rate bleibt konstant (Annuitätendarlehen), aber der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Nach 15 Jahren Restschuld: ca. 116.000 €. Steuerlich absetzbar: Die Zinsen von ca. 6.650 € im 1. Jahr reduzieren die Steuerlast bei einem Grenzsteuersatz von 42% um ca. 2.793 €.
Tipps
- •Wählen Sie bei vermieteten Immobilien eine eher niedrige Tilgungsrate (2%), da die Zinsen steuerlich absetzbar sind – eine höhere Tilgung reduziert den steuerlichen Vorteil, baut aber schneller Vermögen auf.
- •Vergleichen Sie mindestens 3-5 Bankangebote und nutzen Sie unabhängige Finanzierungsvermittler, da die Zinsunterschiede bei Kapitalanlagen oft größer sind als bei Eigennutzerfinanzierungen.