Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Darlehensrate, der direkt zur Rückzahlung der Schuld beiträgt und damit Vermögen aufbaut. In Deutschland ist die Wahl der richtigen Tilgungsrate eine strategische Entscheidung, die den Cashflow, die Gesamtlaufzeit des Darlehens und die steuerliche Situation maßgeblich beeinflusst. Besonders für Immobilieninvestoren hat die Tilgungshöhe weitreichende finanzielle Konsequenzen.
Tilgungsarten bei deutschen Immobiliendarlehen
In Deutschland ist das Annuitätendarlehen mit konstanter monatlicher Rate der Standard. Die anfängliche Tilgungsrate bestimmt, wie schnell das Darlehen zurückgezahlt wird. Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil über die Laufzeit automatisch, da der Zinsanteil mit sinkender Restschuld abnimmt. Neben dem klassischen Annuitätendarlehen gibt es auch endfällige Darlehen (Tilgung am Laufzeitende) und Volltilgerdarlehen (vollständige Tilgung innerhalb der Zinsbindung).
- Annuitätendarlehen: Konstante Rate, steigender Tilgungsanteil – Standardmodell in Deutschland
- Volltilgerdarlehen: Darlehen wird innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt, oft günstigerer Zinssatz
- Endfälliges Darlehen: Nur Zinszahlung, Tilgung am Ende – selten und für Investoren steuerlich interessant
- Tilgungsaussetzung: Zeitweise Aussetzung der Tilgung in Krisenzeiten (vertraglich zu vereinbaren)
Optimale Tilgungshöhe für Kapitalanleger
Die optimale Tilgungshöhe hängt von der individuellen Strategie ab. Bei vermieteten Immobilien sind die Zinsen steuerlich absetzbar, die Tilgung jedoch nicht. Eine niedrige Tilgung (1-2%) maximiert daher kurzfristig den steuerlichen Vorteil und den Cashflow, führt aber zu einer langen Darlehenslaufzeit und hohen Gesamtzinskosten. Eine höhere Tilgung (2-3%) baut schneller Eigenkapital auf und reduziert das Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Die meisten Experten empfehlen für Kapitalanleger einen Kompromiss von 2% anfänglicher Tilgung.
- 1% Tilgung: Maximaler Cashflow, aber ca. 45-50 Jahre Laufzeit bei 3,5% Zins
- 2% Tilgung: Guter Kompromiss, ca. 28-30 Jahre Laufzeit bei 3,5% Zins
- 3% Tilgung: Schnelle Entschuldung, ca. 22-24 Jahre Laufzeit bei 3,5% Zins
- 4%+ Tilgung: Sehr schnelle Entschuldung, aber reduzierter Cashflow
Sondertilgung als Flexibilitätsinstrument
Die meisten Banken bieten vertragliche Sondertilgungsoptionen von 5-10% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit und sparen erhebliche Zinskosten. Für Investoren ist es empfehlenswert, die Sondertilgungsoption bei Vertragsabschluss zu vereinbaren, auch wenn sie nicht sofort genutzt wird. So besteht die Flexibilität, bei guter Liquiditätslage oder nach Erhalt von Sonderzahlungen zusätzlich zu tilgen. Allerdings kann ein Zinsaufschlag von 0,05-0,1% für die Sondertilgungsoption anfallen.
Praxisbeispiel
Darlehen: 200.000 € bei 3,5% Zinsen. Vergleich verschiedener Tilgungssätze: Bei 1% Tilgung: Monatsrate 750 €, Restschuld nach 10 Jahren: 175.800 €, gezahlte Zinsen: 64.800 €. Bei 2% Tilgung: Monatsrate 917 €, Restschuld nach 10 Jahren: 148.200 €, gezahlte Zinsen: 58.200 €. Bei 3% Tilgung: Monatsrate 1.083 €, Restschuld nach 10 Jahren: 117.400 €, gezahlte Zinsen: 47.400 €. Die Differenz zwischen 1% und 3% Tilgung beträgt nach 10 Jahren 58.400 € weniger Restschuld bei nur 333 € höherer Monatsrate.
Tipps
- •Vereinbaren Sie bei der Finanzierung immer eine Sondertilgungsoption von mindestens 5% p.a. – sie gibt Ihnen die Flexibilität, bei guter Liquiditätslage das Darlehen schneller abzubauen.
- •Für Kapitalanleger: Wählen Sie die Tilgung so, dass der Cashflow nicht negativ wird, aber mindestens 2% beträgt – so bauen Sie solide Vermögen auf und reduzieren das Anschlussfinanzierungsrisiko.