Die Annuität ist das Herzstück der deutschen Immobilienfinanzierung und beschreibt die gleichbleibende monatliche Rate aus Zins- und Tilgungsanteil. Das Annuitätendarlehen ist mit Abstand die häufigste Darlehensform in Deutschland und bietet Investoren die Sicherheit einer konstanten monatlichen Belastung. Das Verständnis der Annuitätenberechnung ist fundamental, um Finanzierungsangebote richtig zu bewerten und die optimale Struktur zu wählen.
Funktionsweise des Annuitätendarlehens
Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Gesamtrate (Annuität) über die gesamte Zinsbindungsdauer konstant. Innerhalb dieser konstanten Rate verschiebt sich jedoch das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil kontinuierlich. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil gering, da die Zinsen auf die volle Darlehenssumme berechnet werden. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil automatisch steigt. Dieser Effekt beschleunigt die Entschuldung über die Laufzeit.
- Konstante Rate: Die monatliche Zahlung bleibt während der Zinsbindung gleich
- Sinkender Zinsanteil: Berechnet auf die stetig sinkende Restschuld
- Steigender Tilgungsanteil: Wächst automatisch, da die Gesamtrate gleich bleibt
- Progressiver Effekt: Die Tilgungsgeschwindigkeit nimmt über die Jahre zu
Annuitätenberechnung und Formel
Die Annuität berechnet sich aus der Summe des vereinbarten Zinssatzes und der anfänglichen Tilgungsrate, multipliziert mit dem Darlehensbetrag. Die Formel lautet vereinfacht: Jährliche Annuität = Darlehensbetrag × (Zinssatz + anfängliche Tilgungsrate). Die monatliche Rate ergibt sich durch Division durch 12. Wichtig ist zu verstehen, dass die 'anfängliche Tilgungsrate' nur den Startpunkt beschreibt – die tatsächliche Tilgung steigt im Laufe der Zeit an, was als Tilgungsverrechnung bezeichnet wird.
- Schritt 1: Jährliche Annuität berechnen: Darlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungsrate)
- Schritt 2: Monatliche Rate: Jährliche Annuität ÷ 12
- Schritt 3: Monatlicher Zinsanteil: Restschuld × Zinssatz ÷ 12
- Schritt 4: Monatlicher Tilgungsanteil: Monatsrate − Zinsanteil
- Schritt 5: Neue Restschuld: Alte Restschuld − Tilgungsanteil
Annuität vs. andere Darlehensformen
Neben dem Annuitätendarlehen gibt es weitere Darlehensformen, die in bestimmten Situationen Vorteile bieten. Das endfällige Darlehen (nur Zinszahlung, Tilgung am Ende) kann für Kapitalanleger steuerlich interessant sein, ist aber mit höherem Risiko verbunden. Das Volltilgerdarlehen garantiert die vollständige Tilgung innerhalb der Zinsbindung und bietet oft einen Zinsvorteil von 0,1-0,2%. Variable Darlehen orientieren sich am Euribor und können bei fallenden Zinsen günstiger sein, bieten aber keine Planungssicherheit.
Praxisbeispiel
Darlehen: 250.000 €, Zinssatz: 3,5%, anfängliche Tilgung: 2%. Jährliche Annuität: 250.000 € × (3,5% + 2,0%) = 13.750 €. Monatliche Rate: 1.146 €. Monat 1: Zinsanteil 729 € (250.000 € × 3,5% ÷ 12) + Tilgungsanteil 417 €. Monat 120 (nach 10 Jahren): Zinsanteil 572 € + Tilgungsanteil 574 €. Nach 10 Jahren: Restschuld 196.250 €, gezahlte Zinsen 74.250 €, Tilgung 53.750 €. Der Tilgungsanteil ist von anfänglich 36% auf 50% der Rate gestiegen.
Tipps
- •Bei einem Annuitätendarlehen mit 2% anfänglicher Tilgung beträgt die tatsächliche Tilgung am Ende der Zinsbindung bereits 3-4% – berücksichtigen Sie diesen progressiven Effekt bei der Cashflow-Planung.
- •Nutzen Sie einen Tilgungsrechner, um den genauen Verlauf von Zins- und Tilgungsanteil über die Zinsbindung zu simulieren – so erkennen Sie, wie schnell die Restschuld tatsächlich sinkt.