Die Grundschuld ist das in Deutschland am häufigsten verwendete Sicherungsinstrument bei der Immobilienfinanzierung. Nahezu jede Bankfinanzierung wird durch eine Grundschuld abgesichert, die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird. Für Immobilieninvestoren ist das Verständnis der Grundschuld essenziell, da sie die Finanzierungsmöglichkeiten und die Flexibilität bei Anschlussfinanzierungen direkt beeinflusst.
Grundschuld vs. Hypothek
Die Grundschuld und die Hypothek sind beides Grundpfandrechte, unterscheiden sich aber fundamental. Die Hypothek ist akzessorisch, das heißt, sie ist direkt an eine bestimmte Forderung gebunden und sinkt automatisch mit der Tilgung. Die Grundschuld hingegen ist nicht akzessorisch – sie bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen teilweise oder vollständig zurückgezahlt ist. Diese Eigenschaft macht die Grundschuld deutlich flexibler, da sie für neue Darlehen wiederverwendet werden kann, ohne dass eine neue Eintragung nötig ist.
- Grundschuld: Nicht akzessorisch, bleibt nach Tilgung bestehen, wiederverwendbar
- Hypothek: Akzessorisch, sinkt mit Tilgung automatisch, muss neu eingetragen werden
- Grundschuld: Von 95% der deutschen Banken bevorzugt
- Hypothek: In der Praxis kaum noch verwendet
Eintragung und Kosten der Grundschuld
Die Grundschuld wird durch den Notar im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung erfolgt in Abteilung III und enthält den Betrag, den Gläubiger (Bank) und die Zinsen. Die Kosten setzen sich aus Notargebühren und Grundbuchgebühren zusammen und betragen zusammen ca. 0,5-0,8% des Grundschuldbetrags. Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro sind das etwa 1.000-1.600 Euro. Diese Kosten gehören zu den Nebenkosten der Finanzierung und fallen zusätzlich zu den Kaufnebenkosten an.
- Schritt 1: Bank erstellt eine Grundschuldbestellungsurkunde
- Schritt 2: Notar beurkundet die Grundschuldbestellung (oft zusammen mit dem Kaufvertrag)
- Schritt 3: Notar beantragt die Eintragung im Grundbuch
- Schritt 4: Grundbuchamt trägt die Grundschuld in Abteilung III ein
- Schritt 5: Bank erhält den Grundschuldbrief oder die Eintragungsbestätigung (bei Buchgrundschuld)
Löschung und Abtretung der Grundschuld
Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens hat der Eigentümer die Wahl: Die Grundschuld kann gelöscht oder als sogenannte Eigentümergrundschuld bestehen bleiben. Experten empfehlen oft, die Grundschuld nicht löschen zu lassen, da sie bei einer künftigen Finanzierung wiederverwendet werden kann und die Kosten einer Neueintragung spart. Bei einem Bankwechsel kann die Grundschuld auch an die neue Bank abgetreten werden, was günstiger ist als Löschung und Neueintragung.
Praxisbeispiel
Kauf einer Wohnung für 300.000 € mit 240.000 € Bankfinanzierung. Die Bank verlangt eine Grundschuldbestellung über 240.000 € plus 15% Nebenleistungszinsen (= Grundschuld nominal 240.000 €, Zinsen 276.000 €). Notargebühren Grundschuldbestellung: ca. 500 €. Grundbuchgebühren: ca. 560 €. Gesamtkosten Grundschuld: ca. 1.060 €. Nach 10 Jahren Tilgung ist die Restschuld 185.000 €, die Grundschuld bleibt aber auf 240.000 € eingetragen und kann bei Anschlussfinanzierung wiederverwendet werden.
Tipps
- •Lassen Sie eine abbezahlte Grundschuld nicht voreilig löschen – als Eigentümergrundschuld kann sie bei einer späteren Finanzierung wiederverwendet werden und spart Notar- und Grundbuchkosten.
- •Bei der Anschlussfinanzierung mit einer neuen Bank ist die Abtretung der bestehenden Grundschuld deutlich günstiger als Löschung und Neueintragung – sprechen Sie dies frühzeitig mit der neuen Bank ab.