Das Grundbuch ist das Rückgrat des deutschen Immobilienrechts und garantiert die Rechtssicherheit bei jedem Immobilienerwerb. Es wird von den Amtsgerichten geführt und dokumentiert sämtliche Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen an Grundstücken. Für Immobilieninvestoren ist die sorgfältige Prüfung des Grundbuchs ein unverzichtbarer Bestandteil der Due Diligence vor jedem Kauf.
Aufbau des Grundbuchs
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert, die jeweils unterschiedliche Informationen enthalten. Die Aufschrift und das Bestandsverzeichnis geben Auskunft über die Lage und Größe des Grundstücks. Die drei Abteilungen dokumentieren dann Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte. Jede Eintragung genießt öffentlichen Glauben, das heißt, ein gutgläubiger Erwerber kann sich auf die Richtigkeit verlassen.
- Bestandsverzeichnis: Lage, Größe, Flurstücksnummer des Grundstücks
- Abteilung I: Eigentumsverhältnisse (aktueller Eigentümer, Miteigentumsanteile)
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte)
- Abteilung III: Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden)
Grundbuch bei der Immobilienprüfung
Vor jedem Immobilienkauf sollte ein aktueller Grundbuchauszug eingeholt und sorgfältig geprüft werden. Besonders wichtig sind Belastungen in Abteilung II, die den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie erheblich beeinflussen können. Ein bestehendes Wohnrecht oder ein Nießbrauch kann beispielsweise die Mietverwaltung unmöglich machen. Auch die Prüfung der Abteilung III ist wesentlich, um sicherzustellen, dass bestehende Grundschulden im Rahmen der Kaufabwicklung gelöscht werden.
- Wegerechte: Dritte haben das Recht, das Grundstück zu überqueren
- Wohnrecht/Nießbrauch: Dritte dürfen die Immobilie bewohnen oder nutzen
- Vorkaufsrecht: Gemeinden oder Dritte können den Kauf zu gleichen Konditionen beanspruchen
- Altlasten-Vermerke: Hinweise auf Kontaminierungen des Bodens
Grundbuchauszug beantragen
Einen Grundbuchauszug kann jeder beantragen, der ein berechtigtes Interesse nachweist. Kaufinteressenten können dies über den Notar oder direkt beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts tun. Ein einfacher Grundbuchauszug kostet ca. 10 Euro, ein beglaubigter ca. 20 Euro. Viele Grundbuchämter bieten mittlerweile auch elektronische Einsicht an. Der Notar holt den Grundbuchauszug in der Regel automatisch im Rahmen der Kaufabwicklung ein.
Praxisbeispiel
Bei der Prüfung einer Eigentumswohnung in Frankfurt zeigt der Grundbuchauszug: Abteilung I: Eigentümer ist Herr Müller, Miteigentumsanteil 85/1000. Abteilung II: Eingetragen ist ein Geh- und Fahrrecht zugunsten des Nachbargrundstücks – dies betrifft den Gemeinschaftsbereich und schränkt die Wohnung nicht ein. Abteilung III: Grundschuld über 180.000 € zugunsten der Sparkasse – diese wird im Rahmen des Kaufs gelöscht. Ergebnis: Keine problematischen Belastungen, Kauf kann fortgesetzt werden.
Tipps
- •Bestehen Sie immer auf einem aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) und prüfen Sie alle drei Abteilungen sorgfältig, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen.
- •Achten Sie besonders auf Eintragungen in Abteilung II wie Nießbrauch, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte – diese können den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie erheblich einschränken.