In Deutschland ist die notarielle Beurkundung beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben und ein unverzichtbarer Bestandteil jeder Transaktion. Die Notarkosten sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit nicht verhandelbar. Für Immobilieninvestoren ist es wichtig zu verstehen, welche Leistungen der Notar erbringt und wie sich die Kosten zusammensetzen.
Aufgaben des Notars beim Immobilienkauf
Der Notar ist ein unparteiischer Rechtsberater, der die Interessen beider Vertragsparteien wahrt. Seine Aufgaben gehen weit über die bloße Beurkundung des Kaufvertrags hinaus. Er prüft die Identität der Parteien, klärt über rechtliche Risiken auf, holt Genehmigungen ein und wickelt den gesamten Kaufprozess ab. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag in Deutschland rechtlich unwirksam.
- Schritt 1: Erstellung und Zusendung des Kaufvertragsentwurfs (mindestens 14 Tage vor Beurkundung bei Verbrauchern)
- Schritt 2: Beurkundungstermin mit Verlesung und Unterzeichnung des Vertrags
- Schritt 3: Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Schritt 4: Einholung der Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt
- Schritt 5: Antrag auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Schritt 6: Abwicklung der Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto (optional)
Zusammensetzung der Notarkosten
Die Notarkosten setzen sich aus mehreren Gebührentatbeständen zusammen. Die Beurkundungsgebühr ist der Hauptposten und richtet sich nach dem Kaufpreis (Geschäftswert). Hinzu kommen Gebühren für die Betreuung und Vollzug des Kaufvertrags, die Grundbucheintragung und gegebenenfalls die Einrichtung eines Notaranderkontos. Die Gebühren sind degressiv gestaffelt: Bei höheren Kaufpreisen sinkt der prozentuale Anteil leicht.
- Beurkundungsgebühr: ca. 1,0% des Kaufpreises (2,0-facher Gebührensatz nach GNotKG)
- Vollzugsgebühr: ca. 0,25-0,5% für Abwicklung und Betreuung
- Grundbuchgebühren: ca. 0,5% (werden über den Notar abgerechnet)
- Notaranderkonto (optional): Zusatzgebühr bei treuhänderischer Kaufpreisabwicklung
Notarwahl und praktische Hinweise
Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, gibt es keinen Preiswettbewerb zwischen Notaren. Die Wahl sollte daher auf Erfahrung, Erreichbarkeit und Spezialisierung basieren. Üblicherweise schlägt der Käufer den Notar vor, da er die Kosten trägt. Bei Anlageimmobilien ist es ratsam, einen Notar mit Erfahrung im Investmentbereich zu wählen, der mit Themen wie Grundschuldbestellung, Mietverträgen und WEG-Recht vertraut ist. Der Kaufvertragsentwurf sollte vor dem Termin sorgfältig geprüft werden.
Praxisbeispiel
Kauf einer Eigentumswohnung für 220.000 €. Beurkundungsgebühr (2,0-facher Satz): ca. 1.870 €. Vollzugsgebühr (0,5-facher Satz): ca. 467 €. Betreuungsgebühr (0,5-facher Satz): ca. 467 €. Grundbucheintragung Eigentümerwechsel: ca. 935 €. Grundschuldbestellung (bei Finanzierung): ca. 635 €. Sonstige Auslagen (Porto, Beglaubigungen): ca. 150 €. Gesamte Notar- und Grundbuchkosten: ca. 4.524 € (ca. 2,06% des Kaufpreises).
Tipps
- •Lassen Sie sich den Kaufvertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zusenden und prüfen Sie ihn gründlich – der Notar ist verpflichtet, dies bei Verbraucherbeteiligung sicherzustellen.
- •Bei finanzierten Käufen wird die Grundschuldbestellung separat berechnet – planen Sie diese Zusatzkosten von ca. 0,3-0,5% des Darlehensbetrags ein.