Die Kaufnebenkosten sind der am häufigsten unterschätzte Kostenfaktor beim Immobilienerwerb in Deutschland. Mit 10-15% des Kaufpreises stellen sie eine erhebliche Zusatzbelastung dar, die vollständig aus Eigenkapital finanziert werden muss. Ein genaues Verständnis aller Nebenkostenpositionen ist für jeden Immobilieninvestor unerlässlich, um die Gesamtinvestition korrekt zu kalkulieren.
Übersicht aller Nebenkostenpositionen
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus vier Hauptkomponenten zusammen, von denen jede eine wichtige Rolle im Kaufprozess spielt. Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und variiert je nach Bundesland. Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und für die rechtswirksame Beurkundung erforderlich. Die Grundbuchgebühren decken die Eintragung des Eigentümerwechsels ab. Die Maklerprovision fällt an, wenn ein Makler involviert ist, und wird seit 2020 bei Wohnimmobilien hälftig geteilt.
- Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5% je nach Bundesland (größter Einzelposten)
- Notarkosten: ca. 1,5-2,0% des Kaufpreises (gesetzlich geregelt)
- Grundbuchgebühren: ca. 0,5% des Kaufpreises
- Maklerprovision: 3,0-3,57% für Käufer (Hälfte der Gesamtprovision bei Wohnimmobilien)
Nebenkosten nach Bundesland im Vergleich
Da die Grunderwerbsteuer den größten Einzelposten darstellt, variieren die Gesamtnebenkosten je nach Bundesland erheblich. In Bayern liegen die Gesamtnebenkosten bei ca. 9-10% des Kaufpreises, in Bundesländern mit 6,5% Grunderwerbsteuer bei 12-14%. Diese Unterschiede können bei einer Investitionsimmobilie von 300.000 Euro bis zu 15.000 Euro ausmachen und sollten bei der Standortwahl berücksichtigt werden.
- Bayern: ca. 9,5-10,5% Gesamtnebenkosten (niedrigste)
- Hamburg, Sachsen: ca. 10,5-12,0%
- Berlin, Hessen: ca. 12,0-13,0%
- Brandenburg, NRW: ca. 13,0-14,5% (höchste)
Finanzierung der Nebenkosten
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit, da sie keine wertsteigernde Investition darstellen. Das bedeutet, dass Investoren die gesamten Nebenkosten aus Eigenkapital aufbringen müssen. Bei einer 80%-Finanzierung des Kaufpreises plus Nebenkosten benötigt ein Investor für eine 300.000-Euro-Immobilie also mindestens 96.000-102.000 Euro Eigenkapital. Einige Banken bieten zwar 100%-Finanzierungen an, verlangen dann aber einen Zinsaufschlag von 0,3-0,5 Prozentpunkten und die Nebenkosten müssen dennoch eigenfinanziert sein.
Praxisbeispiel
Kauf einer Eigentumswohnung in Hamburg für 280.000 €. Grunderwerbsteuer (5,5%): 15.400 €. Notarkosten (1,5%): 4.200 €. Grundbuchgebühren (0,5%): 1.400 €. Maklerprovision Käuferanteil (3,57% inkl. MwSt.): 9.996 €. Gesamte Nebenkosten: 30.996 € (11,07% des Kaufpreises). Gesamtinvestition: 310.996 €. Bei 80% Finanzierung (224.000 € Darlehen) beträgt das erforderliche Eigenkapital: 86.996 €.
Tipps
- •Kalkulieren Sie die Nebenkosten immer in Ihre Gesamtinvestition ein – sie reduzieren die Anfangsrendite erheblich und müssen erst über die Jahre durch Wertsteigerung kompensiert werden.
- •Verhandeln Sie beim Kauf ohne Makler direkt mit dem Eigentümer, um die Maklerprovision komplett zu sparen – das sind oft 3-4% weniger Nebenkosten.