Die Maklergebühr ist einer der größten Posten bei den Kaufnebenkosten und hat sich durch die Gesetzesänderung von 2020 grundlegend verändert. Die hälftige Teilung der Maklerprovision bei Wohnimmobilien hat die Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer fairer gestaltet. Für Immobilieninvestoren ist es wichtig, die aktuelle Rechtslage zu kennen und die Maklerkosten bei der Kalkulation korrekt einzuplanen.
Gesetzliche Regelung seit Dezember 2020
Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser trat am 23. Dezember 2020 in Kraft. Es besagt: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer maximal den gleichen Provisionsanteil tragen wie der Verkäufer. Eine Vereinbarung, bei der nur der Käufer die Provision zahlt, ist bei Wohnimmobilien nicht mehr zulässig. Beauftragt der Käufer den Makler selbst, kann die Provision nicht auf den Verkäufer abgewälzt werden.
- Verkäufer beauftragt Makler: Provision wird hälftig geteilt (Regelfall)
- Doppeltätigkeit des Maklers: Ebenfalls hälftige Teilung
- Käufer beauftragt Makler: Käufer zahlt allein (Suchauftrag)
- Gewerbeimmobilien: Nicht von der Neuregelung betroffen, Provision frei verhandelbar
Provisionshöhe nach Region
Die Maklerprovisionen variieren regional erheblich und sind Gegenstand von Marktüblichkeiten. In den meisten Bundesländern liegt die Gesamtprovision bei 5,95-7,14% des Kaufpreises (inklusive 19% MwSt.). In einigen Regionen, besonders in Berlin und den neuen Bundesländern, waren die Sätze historisch niedriger. Durch die Teilungspflicht hat sich die Käuferbelastung in Regionen, in denen früher nur der Käufer zahlte, deutlich reduziert.
- Berlin: 6,0% gesamt (3,0% + MwSt. je Partei = 3,57% je Partei)
- Bayern, Baden-Württemberg: 6,0-7,14% gesamt (hälftig geteilt)
- NRW, Hessen: 5,95-7,14% gesamt (hälftig geteilt)
- Norddeutschland: 5,95-6,25% gesamt (hälftig geteilt)
Kauf ohne Makler als Alternative
Um die Maklerprovision vollständig zu sparen, können Investoren Immobilien direkt vom Eigentümer kaufen. Plattformen für provisionsfreie Immobilien, Zwangsversteigerungen, Direktkontakte zu Eigentümern oder Off-Market-Deals bieten Möglichkeiten. Der Wegfall der Provision von 3-3,57% auf der Käuferseite kann bei einer 400.000-Euro-Immobilie über 14.000 Euro Ersparnis bedeuten. Allerdings bietet ein guter Makler auch Mehrwert durch Marktkenntnisse, Verhandlungsführung und Zugang zu Off-Market-Objekten.
Praxisbeispiel
Kauf einer Eigentumswohnung in München für 450.000 €. Gesamtprovision: 6% (3% + MwSt. = 3,57% je Partei). Käuferanteil: 450.000 € × 3,57% = 16.065 €. Verkäuferanteil: 16.065 €. Steuerliche Behandlung: Die Maklergebühr des Käufers ist bei vermieteten Immobilien Teil der Anschaffungsnebenkosten und wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Bei 2% AfA (50 Jahre) ergibt sich eine jährliche Abschreibung von ca. 321 €, was bei 42% Grenzsteuersatz einer Steuerersparnis von ca. 135 € pro Jahr entspricht.
Tipps
- •Recherchieren Sie immer, ob die gewünschte Immobilie auch ohne Makler erworben werden kann – prüfen Sie direkte Angebotsquellen, Eigentümerinserate oder Zwangsversteigerungen.
- •Die Maklergebühr ist bei vermieteten Immobilien steuerlich absetzbar (als Teil der Anschaffungsnebenkosten) – berücksichtigen Sie dies bei der Netto-Kostenberechnung.