Was ist eine Sonderumlage und wie schütze ich mich davor?

Eine Sonderumlage ist eine außerordentliche Zahlung, die die WEG-Versammlung beschließt, wenn die Instandhaltungsrücklage für notwendige Reparaturen oder Sanierungen nicht ausreicht. Typische Anlässe: Dachsanierung (15.000-30.000 € pro Einheit), Fassadensanierung, Aufzugerneuerung oder energetische Sanierung. Schutzmaßnahmen: Vor dem Kauf den Zustand des Gebäudes prüfen, Versammlungsprotokolle lesen, Höhe der Rücklage prüfen und im Kaufvertrag eine Freistellung des Käufers von vor dem Kauf beschlossenen Sonderumlagen verhandeln.

Wie hoch sollte das Hausgeld maximal sein?

Als Richtwert gilt: Das Hausgeld sollte nicht mehr als 30-35% der Kaltmiete betragen, um einen tragfähigen Cashflow zu ermöglichen. Bei 800 € Kaltmiete wären das maximal 240-280 € Hausgeld. Dabei ist der nicht umlegbare Anteil entscheidend: Bis zu 50% nicht umlegbar ist normal, darüber hinaus wird es für die Rendite problematisch. In Altbauten mit Aufzug und umfangreicher Gemeinschaftsanlage kann das Hausgeld bis zu 5-6 €/m² betragen, was die Rendite erheblich belastet.

Kann ich als Eigentümer Einfluss auf das Hausgeld nehmen?

Ja, als Wohnungseigentümer haben Sie Stimmrecht in der WEG-Versammlung und können Einfluss auf den Wirtschaftsplan und damit die Hausgeldhöhe nehmen. Konkret: Sie können für einen Verwalterwechsel stimmen, wenn die Verwaltungsgebühren überhöht sind, die Erhöhung der Instandhaltungsrücklage beantragen, um Sonderumlagen zu vermeiden, oder energetische Sanierungen vorschlagen, die langfristig die Betriebskosten senken. Ihre Einflussmöglichkeit hängt vom Miteigentumsanteil ab.

Hausgeld - Definition & Leitfaden

Das Hausgeld ist die monatliche Gebühr, die jeder Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) an die Hausverwaltung zahlt. Es deckt alle gemeinschaftlichen Bewirtschaftungskosten des Gebäudes und ist ein wesentlicher Faktor bei der Cashflow-Berechnung von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage. Ein genaues Verständnis der Hausgeldstruktur ist entscheidend, um die tatsächliche Rendite einer Wohnung korrekt einzuschätzen.

Zusammensetzung des Hausgeldes

Das Hausgeld setzt sich aus mehreren Kostenpositionen zusammen, die im jährlichen Wirtschaftsplan der WEG festgelegt werden. Die größten Posten sind typischerweise die Heiz- und Warmwasserkosten, die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungsgebühren. Die Höhe variiert je nach Gebäudegröße, Alter, Ausstattung und Region erheblich. Als Faustregel gilt: 2,50-4,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat, bei älteren Gebäuden mit Aufzug auch darüber.

Heiz- und Warmwasserkosten: ca. 30-40% des Hausgeldes (umlegbar)
Instandhaltungsrücklage: ca. 20-30% (nicht umlegbar)
Gebäudeversicherung: ca. 10-15% (umlegbar)
Verwaltungsgebühren: ca. 8-12% (nicht umlegbar)
Reinigung, Gartenpflege, Müllabfuhr: ca. 10-20% (umlegbar)
Aufzugwartung, Allgemeinstrom: ca. 5-10% (umlegbar)

Umlegbare vs. nicht umlegbare Anteile

Für Kapitalanleger ist die Aufteilung des Hausgeldes in umlegbare und nicht umlegbare Kosten entscheidend. Umlegbare Kosten (nach der Betriebskostenverordnung BetrKV) werden über die Nebenkostenabrechnung vom Mieter erstattet. Nicht umlegbare Kosten verbleiben beim Eigentümer und mindern die Rendite direkt. Typischerweise sind 40-60% des Hausgeldes nicht umlegbar, was viele Kaufinteressenten unterschätzen. Vor dem Kauf sollten Sie die letzte Hausgeldabrechnung anfordern und die Anteile genau prüfen.

Umlegbar: Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Versicherung, Hausreinigung, Gartenpflege, Aufzug, Kabelanschluss
Nicht umlegbar: Verwaltungsgebühren (WEG-Verwalter), Instandhaltungsrücklage
Nicht umlegbar: Bankgebühren, Kontoführungsgebühren der WEG
Nicht umlegbar: Kosten für Eigentümerversammlungen und Gutachten

Hausgeld als Kaufkriterium

Die Höhe des Hausgeldes sollte bei der Kaufentscheidung sorgfältig analysiert werden. Ein sehr niedriges Hausgeld kann auf eine unzureichende Instandhaltungsrücklage hindeuten, was zu teuren Sonderumlagen in der Zukunft führen kann. Ein hohes Hausgeld kann auf einen hohen Instandhaltungsbedarf oder ineffiziente Verwaltung hinweisen. Prüfen Sie immer die Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre und den Stand der Instandhaltungsrücklage. Eine gut gefüllte Rücklage schützt vor plötzlichen Sonderumlagen.

Praxisbeispiel

Eigentumswohnung 70 m² in einem Mehrfamilienhaus Baujahr 1985 mit Aufzug. Monatliches Hausgeld: 310 €/Monat (4,43 €/m²). Aufschlüsselung: Heiz-/Warmwasserkosten 95 € (umlegbar), Wasser/Abwasser 25 € (umlegbar), Müllabfuhr 15 € (umlegbar), Versicherung 20 € (umlegbar), Reinigung/Garten 18 € (umlegbar), Aufzug 12 € (umlegbar). Summe umlegbar: 185 €/Monat. Verwaltung 28 € (nicht umlegbar), Instandhaltungsrücklage 90 € (nicht umlegbar), Sonstiges 7 € (nicht umlegbar). Summe nicht umlegbar: 125 €/Monat. Bei 780 € Kaltmiete reduziert das nicht umlegbare Hausgeld die effektive Miete auf 655 € – ein Renditerückgang von 16%.

Tipps

•Fordern Sie vor dem Kauf die Hausgeldabrechnung und den Wirtschaftsplan der letzten 3 Jahre sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen an, um geplante Sonderumlagen oder Sanierungsmaßnahmen zu erkennen.
•Prüfen Sie den Stand der Instandhaltungsrücklage: Als Faustregel sollten mindestens 15-25 € pro m² Wohnfläche angespart sein – ist die Rücklage niedriger, drohen Sonderumlagen.

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