Die Instandhaltung ist ein oft unterschätzter Kostenfaktor bei Immobilieninvestitionen, der die Rendite langfristig erheblich beeinflussen kann. In Deutschland unterscheidet man bei Eigentumswohnungen zwischen der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (über die WEG-Rücklage finanziert) und der Instandhaltung des Sondereigentums (vom Eigentümer selbst zu tragen). Für Kapitalanleger ist eine realistische Einplanung der Instandhaltungskosten unverzichtbar, um Renditeerwartungen nicht zu verfälschen.
Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum
Bei Eigentumswohnungen wird streng zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden. Das Gemeinschaftseigentum umfasst tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage und Gemeinschaftsflächen – die Instandhaltung wird über die Rücklage im Hausgeld finanziert. Das Sondereigentum umfasst die Wohnung selbst: Böden, nicht tragende Wände, Sanitärinstallationen, Türen und Fenster (von innen). Hierfür ist der einzelne Eigentümer verantwortlich und muss die Kosten selbst tragen.
- Gemeinschaftseigentum (WEG-Rücklage): Dach, Fassade, Keller, Treppenhaus, Heizungsanlage, Aufzug
- Sondereigentum (Eigentümer): Bodenbeläge, Innentüren, Sanitäranlagen, Einbauküche
- Streitfälle: Fenster, Balkone, Leitungen – oft abhängig von der Teilungserklärung
- Faustregel Sondereigentum: 1-2% des Immobilienwerts pro Jahr einplanen
Instandhaltungsrücklage der WEG
Die Instandhaltungsrücklage (seit WEG-Reform 2020 auch 'Erhaltungsrücklage' genannt) ist der Teil des Hausgeldes, der für zukünftige Reparaturen und Sanierungen des Gemeinschaftseigentums angespart wird. Die Höhe wird jährlich im Wirtschaftsplan festgelegt und richtet sich nach dem Gebäudealter, dem Zustand und den geplanten Maßnahmen. Nach der Peterschen Formel sollte die Rücklage so bemessen sein, dass die Kosten für die Erneuerung aller Bauteile über deren Lebensdauer gedeckt sind.
- Neubau (0-15 Jahre): 7-10 €/m²/Jahr Instandhaltungsrücklage empfohlen
- Mittleres Alter (15-30 Jahre): 10-14 €/m²/Jahr empfohlen
- Altbau (30+ Jahre): 14-20 €/m²/Jahr empfohlen
- Mit Aufzug: Zusätzlich 2-4 €/m²/Jahr für Aufzugswartung und -erneuerung
Typische Instandhaltungskosten und Lebenszyklen
Für die langfristige Planung sollten Investoren die typischen Lebenszyklen und Erneuerungskosten der wichtigsten Bauteile kennen. Ein Dach hat eine Lebensdauer von ca. 40-60 Jahren, eine Heizungsanlage 20-25 Jahre, Fenster 25-35 Jahre und eine Fassade 30-50 Jahre. Bei einer 60-m²-Wohnung können die anteiligen Kosten einer Dachsanierung 8.000-15.000 €, einer Heizungserneuerung 3.000-6.000 € und einer Fenstererneuerung 4.000-8.000 € betragen. Wer diese Kosten nicht einplant, riskiert unerwartete Sonderumlagen.
Praxisbeispiel
Eigentumswohnung 65 m², Kaufpreis 220.000 €, Baujahr 1992 (ca. 34 Jahre alt). Instandhaltungsrücklage im Hausgeld: 90 €/Monat (1.080 €/Jahr = 16,6 €/m²). Bestand der Rücklage: 12.500 € (192 €/m²) – befriedigend. Zusätzliche Planung Sondereigentum: Badezimmersanierung in ca. 5 Jahren: 8.000 € (→ 1.600 €/Jahr zurücklegen). Küchenerneuerung bei Mieterwechsel: 5.000 € (→ 500 €/Jahr). Bodenbeläge in 10 Jahren: 3.500 € (→ 350 €/Jahr). Gesamt Sondereigentum: ca. 2.450 €/Jahr = 204 €/Monat. Gesamte Instandhaltungsplanung: 1.080 € + 2.450 € = 3.530 €/Jahr = 1,6% des Immobilienwerts.
Tipps
- •Planen Sie neben der Instandhaltungsrücklage im Hausgeld immer einen eigenen Puffer von 1-2% des Immobilienwerts pro Jahr für das Sondereigentum ein – besonders bei Wohnungen über 20 Jahre Alter.
- •Prüfen Sie vor dem Kauf den Zustand der großen Bauteile (Dach, Heizung, Fenster, Fassade) und den Stand der Instandhaltungsrücklage – eine niedrige Rücklage bei einem sanierungsbedürftigen Gebäude ist ein Warnsignal für bevorstehende Sonderumlagen.