Der Cashflow ist das Herzstück jeder Immobilieninvestition und zeigt, ob eine Immobilie sich monatlich selbst trägt oder Geld aus der eigenen Tasche erfordert. Unser Cashflow-Rechner stellt die monatlichen Mieteinnahmen den laufenden Ausgaben gegenüber und berechnet den verbleibenden Überschuss oder Fehlbetrag.
So nutzen Sie diesen Rechner
Der Cashflow-Rechner gibt Ihnen einen klaren Überblick über die monatliche Liquiditätslage Ihrer Immobilie. So gehen Sie vor:
- Schritt 1: Geben Sie die monatliche Kaltmiete ein, die Sie von Ihrem Mieter erhalten.
- Schritt 2: Tragen Sie die monatliche Kreditrate (Annuität) ein, bestehend aus Zins und Tilgung.
- Schritt 3: Geben Sie das monatliche Hausgeld ein, das bei Eigentumswohnungen an die Hausverwaltung gezahlt wird. Bei Häusern tragen Sie hier die geschätzten monatlichen Bewirtschaftungskosten ein.
- Schritt 4: Erfassen Sie sonstige monatliche Ausgaben wie Verwaltungsgebühren, Versicherungen oder Instandhaltungsrücklagen.
Ergebnisse verstehen
Die Cashflow-Analyse gibt Ihnen ein detailliertes Bild der monatlichen Zahlungsströme:
- Monatliche Bruttoeinnahmen: Die gesamte monatliche Kaltmiete, die Sie als Vermieter vereinnahmen.
- Monatliche Gesamtausgaben: Die Summe aller monatlichen Kosten, einschließlich Kreditrate, Hausgeld und sonstiger Ausgaben.
- Monatlicher Cashflow: Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben. Ein positiver Wert bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt und einen Überschuss erzielt.
- Jährlicher Cashflow: Der monatliche Cashflow multipliziert mit 12, um die Jahresperspektive darzustellen.
- Cashflow-Status: Eine Einordnung in positiv, neutral oder negativ, die Ihnen auf einen Blick zeigt, wie die Immobilie wirtschaftlich dasteht.
Warum der Cashflow für Investoren wichtig ist
Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich ohne zusätzlichen Kapitaleinsatz selbst finanziert und monatlich Geld in Ihre Tasche fließt. Dies ist besonders für Investoren entscheidend, die ein Portfolio aufbauen möchten, da jede weitere Immobilie idealerweise den Gesamtcashflow verbessern sollte. Negativer Cashflow hingegen erfordert monatliche Zuschüsse aus dem eigenen Einkommen, was die finanzielle Flexibilität einschränkt und bei mehreren Objekten schnell zur Belastung werden kann. In Deutschland ist der Cashflow bei Eigentumswohnungen stark vom Hausgeld abhängig, das je nach Alter und Zustand der Wohnanlage erheblich variieren kann. Erfahrene Investoren achten daher besonders auf die Hausgeldabrechnung und prüfen, ob angemessene Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. Ein scheinbar attraktiver Kaufpreis kann durch hohes Hausgeld und geringe Miete schnell zum Verlustgeschäft werden.
Tipps
- •Kalkulieren Sie immer einen Puffer von mindestens 10-15 % der Mieteinnahmen für unvorhergesehene Kosten wie Reparaturen, Mietausfälle oder Sonderumlagen ein.
- •Das Hausgeld enthält bei Eigentumswohnungen in der Regel bereits die Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten. Prüfen Sie genau, welche Positionen umlegbar sind und welche nicht.
- •Ein leicht negativer Cashflow kann bei hoher Tilgung akzeptabel sein, da die Tilgung Ihr Vermögen durch Schuldenabbau aufbaut. Entscheidend ist das Gesamtbild.