Das Netto-Betriebsergebnis (Net Operating Income, NOI) ist eine der wichtigsten Kennzahlen in der professionellen Immobilienbewertung. Es zeigt die reine operative Ertragskraft einer Immobilie, unabhängig von der Finanzierungsstruktur des Investors. In Deutschland erfordert die korrekte NOI-Berechnung ein genaues Verständnis der Nebenkostenstruktur und der Unterscheidung zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten.
NOI-Berechnung im deutschen Kontext
Die NOI-Berechnung beginnt mit den Brutto-Mieteinnahmen (Jahreskaltmiete) und zieht alle Bewirtschaftungskosten ab, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. In Deutschland ist die Nebenkostenstruktur komplex: Ein Teil des Hausgeldes (Betriebskosten) kann über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, der andere Teil (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) nicht. Nur die nicht umlegbaren Kosten reduzieren den NOI. Zusätzlich müssen Leerstandskosten und individuelle Instandhaltungskosten berücksichtigt werden.
- Schritt 1: Jahreskaltmiete bei Vollvermietung ermitteln (Brutto-Potenzialmiete)
- Schritt 2: Leerstandsreserve abziehen (typisch 2-5% je nach Standort und Markt)
- Schritt 3: Nicht umlegbare Hausgeldanteile abziehen (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage)
- Schritt 4: Zusätzliche Instandhaltungskosten für Sondereigentum abziehen
- Schritt 5: Mietausfallwagnis abziehen (typisch 2% der Jahreskaltmiete)
- Schritt 6: Ergebnis = NOI (vor Finanzierung und Steuern)
Umlegbare vs. nicht umlegbare Kosten
Die korrekte Unterscheidung zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten ist entscheidend für eine realistische NOI-Berechnung. Umlegbare Kosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung und Hausreinigung werden vom Mieter über die Nebenkostenabrechnung erstattet und beeinflussen den NOI nicht. Nicht umlegbare Kosten wie Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklage, Bankgebühren und einmalige Reparaturen verbleiben beim Eigentümer und mindern den NOI direkt.
- Umlegbar (reduzieren NOI NICHT): Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Versicherung, Hausreinigung, Gartenpflege
- Nicht umlegbar (reduzieren NOI): Verwaltungsgebühren (ca. 20-30 €/Einheit/Monat)
- Nicht umlegbar: Instandhaltungsrücklage (ca. 8-15 €/m²/Jahr je nach Gebäudealter)
- Nicht umlegbar: Mietausfallwagnis, Leerstandskosten, Anwaltskosten bei Mietstreitigkeiten
NOI als Grundlage für Investitionsentscheidungen
Der NOI ist die Basis für mehrere wichtige Kennzahlen und Bewertungsmethoden. Die Cap Rate ergibt sich aus NOI geteilt durch Kaufpreis. Der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) vergleicht den NOI mit dem jährlichen Schuldendienst und zeigt, ob die Immobilie die Kreditrate decken kann. Banken verwenden den DSCR häufig als Bewilligungskriterium und verlangen typischerweise einen Wert von mindestens 1,2 (NOI ist 20% höher als der Schuldendienst). Ein steigender NOI durch Mieterhöhungen verbessert automatisch alle abgeleiteten Kennzahlen.
Praxisbeispiel
Eigentumswohnung in Hamburg, 65 m². Monatliche Kaltmiete: 780 € (Jahreskaltmiete: 9.360 €). Hausgeld gesamt: 320 €/Monat (3.840 €/Jahr). Davon umlegbar (Heizung, Wasser, Versicherung, Reinigung): 170 €/Monat (2.040 €/Jahr). Davon nicht umlegbar (Verwaltung 28 €, Instandhaltungsrücklage 122 €): 150 €/Monat (1.800 €/Jahr). Zusätzliche Instandhaltung Sondereigentum: 500 €/Jahr. Leerstandsreserve (3%): 281 €/Jahr. Mietausfallwagnis (2%): 187 €/Jahr. NOI = 9.360 € − 1.800 € − 500 € − 281 € − 187 € = 6.592 €/Jahr. Bei Kaufpreis 200.000 € ergibt sich eine Cap Rate von 3,3%.
Tipps
- •Berechnen Sie den NOI immer konservativ: Setzen Sie die Leerstandsreserve mindestens auf 3% und kalkulieren Sie eine separate Instandhaltungspauschale für das Sondereigentum über die Rücklage im Hausgeld hinaus.
- •Prüfen Sie die Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre, um die tatsächlichen nicht umlegbaren Kosten zu ermitteln – sie können erheblich von Schätzwerten abweichen.