Die Mietrendite ist die zentrale Kennzahl für Immobilieninvestoren, um die Ertragskraft einer Immobilie schnell einzuschätzen. Sie zeigt das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Kaufpreis und ermöglicht den direkten Vergleich verschiedener Objekte. Ein fundiertes Verständnis der Brutto- und Nettomietrendite ist entscheidend für erfolgreiche Investitionsentscheidungen am deutschen Immobilienmarkt.
Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite
Die Bruttomietrendite berechnet sich aus der Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis und gibt einen ersten Überblick. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich alle nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Leerstandsrisiko. Erfahrene Investoren betrachten immer die Nettomietrendite, da sie die tatsächliche Ertragskraft wesentlich genauer abbildet. Die Differenz zwischen Brutto- und Nettorendite beträgt in der Praxis oft 1-2 Prozentpunkte.
- Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
- Nettomietrendite: (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
- Typische Bruttomietrendite in A-Städten: 2,5-3,5%
- Typische Bruttomietrendite in B-/C-Städten: 4,0-6,0%
Mietrendite nach Standort in Deutschland
Die Mietrenditen variieren in Deutschland erheblich nach Standort. In den sieben A-Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) liegen die Bruttomietrenditen aufgrund hoher Kaufpreise oft nur bei 2,5-3,5%. Mittelgroße Städte wie Leipzig, Dresden, Essen oder Dortmund bieten dagegen häufig 4-6% Bruttorendite. Investoren müssen abwägen: Höhere Renditen in B-/C-Lagen gehen oft mit höherem Leerstandsrisiko und geringerer Wertsteigerung einher.
- München: ca. 2,5-3,0% Bruttorendite – niedrigste Renditen, aber stabiler Markt
- Berlin: ca. 3,0-3,5% – stark reguliert durch Mietpreisbremse
- Leipzig, Dresden: ca. 4,5-5,5% – steigende Nachfrage, gute Perspektive
- Ruhrgebiet: ca. 5,0-7,0% – höhere Renditen, aber heterogene Lagen
Einflussfaktoren auf die Mietrendite
Zahlreiche Faktoren beeinflussen die erzielbare Mietrendite. Neben dem Kaufpreis und der Miethöhe spielen die Mietpreisbremse, die energetische Qualität des Gebäudes, die Mikrolage und die demografische Entwicklung eine entscheidende Rolle. Nach der Energieeffizienz-Verschärfung achten Mieter zunehmend auf den Energieausweis, was sich auf die erzielbare Miete auswirkt. Zudem beeinflussen Faktoren wie Ausstattungsstandard, Balkon oder Parkplatz die Miethöhe direkt.
Praxisbeispiel
Kaufpreis einer 60-m²-Wohnung in Leipzig: 150.000 €. Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler): 16.500 €. Monatliche Kaltmiete: 600 €. Jahreskaltmiete: 7.200 €. Nicht umlegbare Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand): 1.400 €/Jahr. Bruttomietrendite: 7.200 € ÷ 150.000 € = 4,8%. Nettomietrendite: (7.200 € − 1.400 €) ÷ (150.000 € + 16.500 €) = 3,48%.
Tipps
- •Vergleichen Sie immer die Nettomietrendite, nicht die Bruttomietrendite – erst nach Abzug aller nicht umlegbaren Kosten kennen Sie die wahre Ertragskraft.
- •Prüfen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel, um realistische Mieteinnahmen zu kalkulieren und sicherzustellen, dass die aktuelle Miete nicht überhöht ist.