Die Cap Rate (Kapitalisierungsrate) ist eine der meistverwendeten Kennzahlen in der professionellen Immobilienbewertung weltweit. Sie ermöglicht den objektiven Vergleich verschiedener Immobilien unabhängig von deren Finanzierung. Für deutsche Investoren bietet die Cap Rate einen schnellen Indikator dafür, ob ein Standort oder ein Objekt preislich angemessen bewertet ist.
Berechnung und Interpretation der Cap Rate
Die Cap Rate berechnet sich durch Division des Netto-Betriebsergebnisses (NOI) durch den Marktwert oder Kaufpreis der Immobilie. Eine Cap Rate von 5% bedeutet, dass die Immobilie jährlich 5% ihres Wertes als Nettoertrag erwirtschaftet. Niedrige Cap Rates (2-3%) signalisieren hohe Nachfrage und Preisniveaus, wie sie in deutschen A-Städten üblich sind. Hohe Cap Rates (5-7%) deuten auf günstigere Bewertungen, aber möglicherweise auch auf höhere Risiken hin.
- Cap Rate = Netto-Betriebsergebnis (NOI) ÷ Immobilienwert × 100
- Niedrige Cap Rate (2-3%): Teure Märkte, geringes Risiko, hohe Nachfrage
- Mittlere Cap Rate (3-5%): Ausgewogenes Verhältnis von Preis und Ertrag
- Hohe Cap Rate (5-7%+): Günstigere Bewertungen, potenziell höheres Risiko
Cap Rates am deutschen Immobilienmarkt
In Deutschland variieren die Cap Rates je nach Standort und Objekttyp erheblich. Wohnimmobilien in den Top-7-Städten weisen Cap Rates von nur 2,5-3,5% auf, wobei München am unteren Ende liegt. Mittelstädte bieten 4-5%, während ländliche Regionen Cap Rates von 6% und mehr erreichen können. Gewerbeimmobilien wie Büros und Einzelhandel zeigen tendenziell höhere Cap Rates als Wohnimmobilien, da sie als risikoreicher gelten. Die Cap Rates sind seit dem Zinsanstieg 2022/23 gestiegen, da Investoren höhere Renditen verlangen.
- München Wohnen: 2,5-3,0% – niedrigste Cap Rates deutschlandweit
- Berlin, Hamburg Wohnen: 3,0-3,5%
- B-Städte Wohnen (Leipzig, Nürnberg): 4,0-5,0%
- C-Städte und ländlicher Raum: 5,0-7,0%
Cap Rate vs. andere Kennzahlen
Die Cap Rate sollte nie isoliert betrachtet werden. Im Unterschied zur Mietrendite basiert sie auf dem NOI, nicht auf der Bruttomiete, und ist daher aussagekräftiger. Im Vergleich zum ROI berücksichtigt die Cap Rate keine Finanzierung und keinen Leverage-Effekt. Sie eignet sich daher besonders zum objektiven Vergleich verschiedener Immobilien oder Standorte, während der ROI die individuelle Investorenrendite abbildet. Professionelle Investoren nutzen die Cap Rate zur schnellen Vorauswahl und den ROI zur detaillierten Analyse.
Praxisbeispiel
Mehrfamilienhaus in Nürnberg, Kaufpreis 800.000 €. Jahreskaltmiete: 52.800 € (6 Einheiten à 733 €/Monat). Bewirtschaftungskosten (nicht umlegbar): Verwaltung 3.600 €, Instandhaltung 4.800 €, Leerstand (4%) 2.112 €. NOI = 52.800 € − 3.600 € − 4.800 € − 2.112 € = 42.288 €. Cap Rate = 42.288 € ÷ 800.000 € = 5,29%. Diese Cap Rate liegt im attraktiven Bereich für eine B-Stadt und deutet auf ein fair bewertetes Objekt hin.
Tipps
- •Nutzen Sie die Cap Rate zum schnellen Vergleich verschiedener Objekte und Standorte, aber treffen Sie Ihre finale Investitionsentscheidung immer auf Basis einer vollständigen ROI-Analyse mit Finanzierung.
- •Beachten Sie, dass steigende Zinsen typischerweise zu steigenden Cap Rates führen – ein Umfeld, in dem Kaufgelegenheiten entstehen können, wenn Verkäufer die Preise senken müssen.