Der Return on Investment (ROI) ist die wichtigste Kennzahl, um den Gesamterfolg einer Immobilieninvestition zu bewerten. Anders als die Mietrendite berücksichtigt der ROI sämtliche Ertragsquellen: laufende Mieteinnahmen, Wertsteigerung und Schuldenabbau. Für deutsche Immobilieninvestoren ist ein präzises ROI-Verständnis unverzichtbar, da die hohen Nebenkosten die Anfangsrendite erheblich beeinflussen.
Die drei Säulen des Immobilien-ROI
Der ROI einer Immobilieninvestition setzt sich aus drei wesentlichen Komponenten zusammen. Erstens der laufende Cashflow aus Mieteinnahmen nach allen Kosten. Zweitens die Wertsteigerung der Immobilie, die in Deutschland langfristig bei durchschnittlich 2-4% pro Jahr liegt. Drittens der Vermögensaufbau durch Tilgung, da der Mieter praktisch Ihre Schulden abbezahlt. Erst die Betrachtung aller drei Säulen ergibt ein realistisches Bild der Gesamtrendite.
- Cashflow-Rendite: Jährlicher Netto-Cashflow ÷ eingesetztes Eigenkapital
- Wertsteigerungsrendite: Jährliche Wertänderung ÷ eingesetztes Eigenkapital
- Tilgungsrendite: Jährliche Tilgung ÷ eingesetztes Eigenkapital
- Gesamt-ROI: Summe aller drei Komponenten
ROI-Berechnung bei deutschen Immobilien
Bei der ROI-Berechnung für deutsche Immobilien ist es entscheidend, das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital korrekt zu erfassen. Dieses umfasst nicht nur die Eigenkapitalquote am Kaufpreis, sondern auch die gesamten Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler), die typischerweise 10-15% des Kaufpreises betragen. Viele Investoren unterschätzen die Nebenkosten und berechnen einen zu hohen ROI. Zudem sollte die steuerliche Wirkung berücksichtigt werden: Abschreibungen und Werbungskosten reduzieren die Steuerlast und verbessern den ROI nach Steuern.
- Schritt 1: Gesamtes Eigenkapital ermitteln (Eigenkapitalanteil + Nebenkosten)
- Schritt 2: Jährlichen Netto-Cashflow berechnen
- Schritt 3: Jährliche Tilgung ermitteln
- Schritt 4: Geschätzte jährliche Wertsteigerung berechnen
- Schritt 5: ROI = (Cashflow + Tilgung + Wertsteigerung) ÷ Eigenkapital × 100
ROI im Zeitverlauf
Der ROI einer Immobilieninvestition verändert sich über die Haltedauer erheblich. In den ersten Jahren ist der ROI oft niedrig oder sogar negativ, da die Nebenkosten das eingesetzte Kapital belasten und die Wertsteigerung die Kaufkosten noch nicht kompensiert hat. Ab dem dritten bis fünften Jahr verbessert sich der ROI typischerweise deutlich, da die Mieten steigen, die Tilgung wächst und die Wertsteigerung wirkt. Langfristig (10+ Jahre) erreichen gut gewählte Immobilien in Deutschland oft einen Gesamt-ROI von 8-15% pro Jahr auf das eingesetzte Eigenkapital.
Praxisbeispiel
Kaufpreis: 300.000 €. Nebenkosten: 36.000 € (12%). Darlehen: 240.000 €. Eingesetztes Eigenkapital: 96.000 € (60.000 € + 36.000 € Nebenkosten). Jährlicher Netto-Cashflow: 1.800 €. Jährliche Tilgung (2%): 4.800 €. Geschätzte Wertsteigerung (2%): 6.000 €. Gesamt-ROI im 1. Jahr: (1.800 € + 4.800 € + 6.000 €) ÷ 96.000 € = 13,1%. Davon: Cashflow-Rendite 1,9%, Tilgungsrendite 5,0%, Wertsteigerungsrendite 6,3%.
Tipps
- •Berechnen Sie den ROI immer auf Basis des gesamten eingesetzten Eigenkapitals inklusive Nebenkosten – nur so erhalten Sie eine realistische Renditeeinschätzung.
- •Vergleichen Sie den ROI Ihrer Immobilieninvestition mit alternativen Anlagen wie ETFs (langfristig ca. 7-8% p.a.) – der Leverage-Effekt der Immobilienfinanzierung kann den ROI auf das Eigenkapital deutlich steigern.