Der Cashflow ist der Puls jeder Immobilieninvestition und zeigt, ob ein Objekt tatsächlich Geld erwirtschaftet oder Kapital bindet. Für Kapitalanleger in Deutschland ist die Cashflow-Analyse besonders wichtig, da hohe Kaufpreise und Nebenkosten den monatlichen Überschuss stark beeinflussen. Eine präzise Cashflow-Berechnung schützt vor bösen Überraschungen und bildet die Grundlage für nachhaltige Vermögensbildung.
Cashflow-Berechnung Schritt für Schritt
Die Cashflow-Berechnung folgt einer klaren Struktur: Von den Bruttomieteinnahmen werden zunächst alle Bewirtschaftungskosten abgezogen, dann der Kapitaldienst (Zins und Tilgung). Das Ergebnis ist der Netto-Cashflow vor Steuern. Für eine realistische Kalkulation müssen auch Leerstandsreserven, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten berücksichtigt werden. Viele Anfänger machen den Fehler, nur Miete minus Kreditrate zu rechnen und vergessen die weiteren Kostenpositionen.
- Schritt 1: Bruttomieteinnahmen ermitteln (Jahreskaltmiete)
- Schritt 2: Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten abziehen (Hausgeld-Anteil, Verwaltung)
- Schritt 3: Leerstandsreserve abziehen (typisch 2-5% der Jahresmiete)
- Schritt 4: Instandhaltungsrücklage abziehen (über das Hausgeld hinaus)
- Schritt 5: Kapitaldienst abziehen (Zinsen + Tilgung)
- Schritt 6: Ergebnis = Netto-Cashflow vor Steuern
Positiver vs. negativer Cashflow
Positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie nach allen Kosten einen Überschuss generiert. Negativer Cashflow bedeutet, dass der Investor monatlich Geld zuschießen muss. In Deutschland ist negativer Cashflow in A-Lagen häufig, da hohe Kaufpreise die Kreditbelastung steigern. Viele Investoren akzeptieren dies bewusst und setzen auf langfristige Wertsteigerung und Steuervorteile. Gefährlich wird es, wenn der negative Cashflow die finanzielle Belastbarkeit übersteigt – insbesondere bei Leerstand oder steigenden Zinsen nach der Zinsbindung.
- Positiver Cashflow: Monatlicher Überschuss fließt dem Investor zu
- Neutraler Cashflow: Die Immobilie trägt sich selbst, kein Zuschuss nötig
- Negativer Cashflow: Investor muss monatlich Geld zuschießen
- Steuerlicher Cashflow: Nach Berücksichtigung von AfA und Zinsabzug oft besser als der Brutto-Cashflow
Cashflow-Optimierung für deutsche Immobilien
Es gibt mehrere Hebel zur Verbesserung des Cashflows. Eine höhere Tilgung reduziert den kurzfristigen Cashflow, baut aber schneller Vermögen auf. Mietoptimierungen durch Modernisierung (z.B. Energieeffizienz, Balkonanbau) können die Einnahmen steigern. Die Wahl einer längeren Zinsbindung sichert den Cashflow langfristig ab. Auch steuerliche Optimierungen wie die Abschreibung von Renovierungskosten verbessern den Cashflow nach Steuern erheblich.
Praxisbeispiel
Eigentumswohnung in Düsseldorf, Kaufpreis 250.000 €, Darlehen 200.000 € bei 3,5% Zinsen und 2% Tilgung. Monatliche Kaltmiete: 900 €. Kreditrate: 916 €/Monat (583 € Zinsen + 333 € Tilgung). Hausgeld gesamt: 280 €/Monat, davon nicht umlegbar: 150 €. Instandhaltungsrücklage extra: 50 €/Monat. Leerstandsreserve (3%): 27 €/Monat. Monatlicher Cashflow: 900 € − 916 € − 150 € − 50 € − 27 € = −243 €/Monat. Steuerliche Betrachtung: Durch AfA und Zinsabzug ergibt sich eine Steuerersparnis von ca. 150 €/Monat, sodass der effektive Cashflow bei −93 €/Monat liegt.
Tipps
- •Kalkulieren Sie immer mit einem Leerstandspuffer von mindestens 3% und einer Instandhaltungsrücklage über das Hausgeld hinaus, um böse Überraschungen zu vermeiden.
- •Prüfen Sie den Cashflow auch nach Ablauf der Zinsbindung mit einem höheren Zinssatz – das sogenannte Anschlussfinanzierungsrisiko ist einer der häufigsten Fehler bei der Kalkulation.