Die Kaufnebenkosten, in Deutschland als Nebenkosten bekannt, sind ein wesentlicher Kostenfaktor beim Immobilienerwerb, der häufig unterschätzt wird. Sie setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls Maklerprovision zusammen. Unser Rechner ermittelt alle Positionen präzise für Ihr gewähltes Bundesland.
So nutzen Sie diesen Rechner
Der Nebenkosten-Rechner berücksichtigt alle relevanten Kostenpositionen und passt die Grunderwerbsteuer automatisch an das gewählte Bundesland an:
- Schritt 1: Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie ein.
- Schritt 2: Wählen Sie das Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet, um den korrekten Grunderwerbsteuersatz zu verwenden.
- Schritt 3: Entscheiden Sie, ob eine Maklerprovision anfällt. Seit der Reform 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig.
Ergebnisse verstehen
Die einzelnen Nebenkostenpositionen im Detail:
- Grunderwerbsteuer: Die landesspezifische Steuer auf den Immobilienerwerb. Sie ist der größte Einzelposten und variiert zwischen 3,5 % und 6,5 %.
- Notarkosten (~1,5 %): Gebühren für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags, die Abwicklung des Kaufs und die Eintragung der Grundschuld.
- Grundbuchkosten (~0,5 %): Gebühren für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch und die Eintragung von Belastungen.
- Maklerprovision (3,57 % Käuferanteil): Der Käuferanteil der Maklerprovision inklusive Mehrwertsteuer. Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien.
- Gesamte Nebenkosten: Die Summe aller Positionen, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen.
- Prozent des Kaufpreises: Der prozentuale Anteil der Nebenkosten am Kaufpreis. Typischerweise liegt dieser zwischen 7 % und 12 %.
Warum Nebenkosten für Investoren wichtig sind
Die Kaufnebenkosten stellen verlorenes Kapital dar, das weder den Immobilienwert erhöht noch direkt Rendite erwirtschaftet. Bei einer Immobilie für 300.000 Euro können die Nebenkosten je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 21.000 und 36.000 Euro betragen. Für die Finanzierung bedeutet dies, dass die meisten Banken die Nebenkosten als Eigenkapital voraussetzen, sie also nicht mitfinanzieren. Investoren müssen daher mindestens die Nebenkosten plus eine gewisse Reserve als Eigenkapital einbringen. Bei der Renditeberechnung sollten die Nebenkosten stets zum Kaufpreis addiert werden, um die tatsächliche Gesamtinvestition korrekt abzubilden. Eine gründliche Vorab-Kalkulation der Nebenkosten schützt vor Finanzierungsengpässen und hilft, die wahre Rentabilität einer Investition realistisch einzuschätzen.
Tipps
- •Planen Sie die Nebenkosten immer vollständig als Eigenkapital ein, da die meisten Banken eine 100-%-Finanzierung der Nebenkosten nicht anbieten.
- •Bei Kaufverträgen ohne Makler sparen Sie den Käuferanteil der Provision und reduzieren Ihre Nebenkosten um rund 3,5 Prozentpunkte.
- •Prüfen Sie, ob im Kaufpreis bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Möbel) separat ausgewiesen werden können, da auf diese keine Grunderwerbsteuer anfällt.