Die Immobilienfinanzierung in Deutschland funktioniert nach dem Annuitätenprinzip, bei dem die monatliche Rate (Annuität) aus Zinsen und Tilgung besteht. Unser Hypothekenrechner berechnet alle relevanten Kennzahlen Ihrer Baufinanzierung und zeigt Ihnen, wie sich Zinssatz und Tilgungsrate auf die Gesamtlaufzeit und die Restschuld nach der Zinsbindung auswirken.
So nutzen Sie diesen Rechner
Der Hypothekenrechner ist speziell auf die Besonderheiten der deutschen Immobilienfinanzierung zugeschnitten. So gehen Sie vor:
- Schritt 1: Geben Sie den gewünschten Darlehensbetrag ein. Dieser entspricht in der Regel dem Kaufpreis abzüglich Ihres Eigenkapitals.
- Schritt 2: Tragen Sie den aktuellen Zinssatz ein. Orientieren Sie sich an aktuellen Bankkonditionen für die gewünschte Zinsbindungsfrist.
- Schritt 3: Legen Sie die anfängliche Tilgungsrate fest. Banken verlangen in der Regel mindestens 1 %, empfohlen werden jedoch 2-3 % für eine schnellere Entschuldung.
- Schritt 4: Wählen Sie die Zinsbindungsfrist. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre.
Ergebnisse verstehen
Die berechneten Ergebnisse geben Ihnen einen umfassenden Überblick über Ihre Finanzierungsstruktur:
- Monatliche Zahlung: Die konstante Annuität, die Sie monatlich an die Bank zahlen. Diese setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen.
- Jährliche Zahlung: Die Summe aller monatlichen Zahlungen über ein Jahr.
- Zinsen im ersten Jahr: Der Anteil Ihrer Zahlungen, der im ersten Jahr auf die Zinsen entfällt. Dieser Anteil nimmt über die Laufzeit ab.
- Tilgung im ersten Jahr: Der Anteil, der tatsächlich zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Dieser steigt über die Jahre.
- Restschuld nach Zinsbindung: Der verbleibende Darlehensbetrag am Ende der Zinsbindungsfrist, für den Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen.
- Geschätzte Jahre bis zur Volltilgung: Die voraussichtliche Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens bei gleichbleibenden Konditionen.
Warum der Hypothekenrechner für Investoren wichtig ist
Die Finanzierungsstruktur hat enormen Einfluss auf die Rentabilität einer Immobilieninvestition. Eine höhere Tilgungsrate beschleunigt zwar den Schuldenabbau, reduziert aber den monatlichen Cashflow. Umgekehrt maximiert eine niedrige Tilgung den kurzfristigen Cashflow, führt jedoch zu einer hohen Restschuld und einem erheblichen Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Die Zinsbindungsfrist spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle: Längere Zinsbindungen bieten Planungssicherheit, kosten aber in der Regel einen Zinsaufschlag. In einem Umfeld steigender Zinsen kann eine lange Zinsbindung Gold wert sein, während bei fallenden Zinsen eine kürzere Bindung vorteilhafter ist. Investoren sollten verschiedene Szenarien durchspielen und die Auswirkungen auf Cashflow, Restschuld und Gesamtkosten sorgfältig abwägen.
Tipps
- •Wählen Sie eine Tilgungsrate von mindestens 2 %, um die Gesamtlaufzeit und die Zinskosten deutlich zu reduzieren. Bei niedrigen Zinsen empfiehlt sich eine noch höhere Tilgung.
- •Achten Sie auf Sondertilgungsoptionen im Kreditvertrag. Viele Banken bieten 5-10 % jährliche Sondertilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung an.
- •Vergleichen Sie die Restschuld nach Zinsbindung bei verschiedenen Szenarien, um das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung realistisch einzuschätzen.